Wem gehört die Stadt? Erbbaurecht: Chancen für mehr bezahlbaren Wohnraum

In diesem Jahr ist das Erbbaurechtsgesetz 100 Jahre alt geworden. Anlass für mich, Christian Kühn und Canan Bayram über die aktuelle Situation des Erbbaurechts in Deutschland zu diskutieren. Grundstücke verbleiben dabei im Eigentum zum Beispiel staatlicher Akteure (Bund, Land, Kommunen) oder auch zivilgesellschaftlicher Akteure wie Stiftungen. Mit einem Pachtvertrag kann grundsätzlich eine am Gemeinwohl ausgerichtete Nutzung gesichert werden. Allerdings ist zum Beispiel der hohe Erbbauzins, der vom Grundstückswert abhängig gemacht wird, für gemeinwohlorientierte Organisationen eine hohe Hürde. 

Aus unserer Sicht ist das Erbbaurecht ein Schlüssel für eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik und bietet unserer Einschätzung nach zahlreiche Möglichkeiten. Etwa um bezahlbaren Wohnraum und andere am Gemeinwohl orientierte Nutzungen in den Städten zu sichern und neu zu schaffen. Wir wollten darüber diskutieren, welche Chancen das Erbbaurecht für eine gemeinwohlorientierte Boden- und Wohnungspolitik bietet. Wo rechtliche Änderungen notwendig sind, um das Erbbaurecht fit zu machen für die Herausforderungen der Wohnungs- und Bodenpolitik, vor die unsere Gesellschaft im 21. Jahrhundert steht?

Das Video der Veranstaltung findet ihr hier:

Dr. Matthias Nagel vom Deutschen Erbbaurechtsverband führte kurz in das Erbbaurecht in Deutschland ein. So ist die Laufzeit von Erbbaurechtsverträgen nicht im Gesetz geregelt, diese betragen aber in der Regel 99 Jahren und mehr, der längste Zeitraum in Deutschland liegt bei 198 Jahren. Auf solchen Grundstücken können theoretisch auch Mehrfamilienhäuser entstehen, wenn die Verträge dann ablaufen wird es schwierig diese zu verlängern, da spätestens ab 12 Mitglieder der Wohneigentumsgemeinschaft das Einstimmigkeitsprinzip nicht mehr herstellbar ist. Herr Nagel führt aus, dass das Gesetz sich in den letzten 100 Jahren eigentlich bewährt hat. Allerdings könnte beim Ablauf des Erbbaurechtsvertrags stärkere Schutzrechte für den Nehmer integriert werden, etwa hinsichtlich der Erbbauzinsen.

Daniela Brahm von ExRotaPrint in Berlin machte deutlich, dass das Herzstück die präzise Formulierung der Nutzungsbindung für das Grundstück und der Sanktionen bei Missachtung ist. Frau Brahm forderte, dass das Erbbaurecht von den Bodenwerten entkoppelt werden muss. Dies könnte etwa über die Einführung einer ertragsabhängigen Zinslast für gemeinwohlorientierte Nutzungen und den sozialen Wohnungsbau über ein Residualwertverfahren erfolgen. Denn selbst wenn die Erbbauzinsengesenkt werden, ist die Last aufgrund der Bodenwert für gemeinwohlorientierte Nutzungen zu hoch.

Christina Stupka von der Genossenschaftliche Immobilienagentur München macht deutlich das Genossenschaften ein Antispekulationsgewicht darstellen aber allerdings in München auch negative Erfahrung mit Erbbaurecht gemacht hätten. Wohnungswirtschaftlich sinnvolle Laufzeiten beträgt etwa 80 Jahre, die Probleme entstehen meistens, wenn der Vertrag ausläuft. In München ist der Erbbauzinssatz der Liegenschaftszinssatz und liegt daher aktuell bei 1,49 Prozent. Dennoch wollen die bestandshaltenden Genossenschaften in München kein Erbbaurecht mehr haben (Eisenbahnerwohnungsbaugenossenschaften). Herr Stupka forderte, dass wir weg von dem Marktwert und hin zu bezahlbaren Mieten und darüber ermitteln Wert müssen.

Dr. Christoph Krupp von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) machte deutlich, dass die BIMA in den Wohnungsbau einsteigt, wenn auch zunächst nur für Beamte und Angestellte des Bundes. Herr Krupp verwies darauf, dass die BImA lange Erfahrung mit Erbbaurecht hat und Erbbaurechtsgeber für 4500 Veträge ist. Die BImA sei weiterhin bereit Erbbaurechte zu vergeben und dieses Instrument auch in Zukunft zu nutzen. Für ihn sei dies aber nur ein Instrument einen großen öffentlichen Wohnungsbaubereich zu schaffen.

Dr. Ulrich Kriese von der Stiftung Edith Maryon verwies zunächst darauf, dass die Kunst darin besteht die Verträge so zu formulieren, dass auch noch später klar ist, was gemeint war. Die übergeordneten Ziele und Nutzungsbedingungen, wie etwa die Bildung von Wohneigentum, sollten klar benannt werden, etwa in einer Präambel. Herr Kreis wies aber darauf hin, dass bei steigenden Bodenwerten ein Preiswerter Vorteil entsteht mit dem auch spekuliert werden kann. Daher braucht es in den Verträgen eine Antispekulationsklausel. Das Gesetz müsste dahingehen nachgeschärft werden. Die betrifft auch die doppelte Zahlung von Grunderwerbssteuer, die abgeschafft werden sollte.